Kentsel Dönüşümde Uygulama Sorunları

Kentsel Dönüşümde Maliklerin Karşılaşabileceği Uygulama Sorunları

• Riskli Yapı Yıkılmadan Önce Kiracıların Görebileceği Olası Zararlardan Maliklerin Sorumluluğu Nelerdir? İşbu Zararları Önlemek İçin Neler Yapılabilir?

  Riskli bir yapı yıkılmadan önce, kiracıların görebileceği olası zararlardan maliklerin sorumluluğu, genellikle yapı sahipleri tarafından karşılanmaktadır. Zira kimi malikler binanın riskli olduğu tespit edilmiş olmasına rağmen uzun süren idari prosedürleri fırsat bilmekte ve kimi kiracılara evleri kiralamaya devam edebilmektedir. Bu durumda her ne kadar karşılıklı bir zarara sebebiyet verme durumu söz konusu olsa da hukuken maliklerin de kiracıların da dikkatli olması gerekmektedir. Ancak idari anlamda kesinleşmiş bir riskli yapı tespiti söz konusu olduğunda artık binanın yıkılması ve evin tahliyesi zorunlu olacağından artık kiracılar konutta oturmaya devam edemeyecektir. Ancak kimi hallerde suistimal edilen prosedürler sonucu oluşan sorumluluk dışında riskli yapı kararı kesinleşmemiş ancak riskli olduğu düşünülen yapılarda riskleri minimize etmek ve kiracıların güvenliği ile mülklerindeki değerlerinin korunmasıyla amacıyla ev sahiplerince gerekli tedbirlerin alınması tavsiye edilmektedir. Yıkım riski taşıyan bir yapıda kiracıların maruz kalabileceği zararlar arasında mülk kaybı, kişisel yaralanma ve maddi zararlar bulunabilmektedir. Malikler, bu riskleri önlemek için düzenli olarak yapı güvenliği denetimleri yapmalı, gerekli önlemleri almalı ve kiracıları güvenli bir şekilde tahliye etmelidir. Ayrıca, kiracılara riskler hakkında düzenli olarak bilgi verilmeli ve acil durum planları oluşturulmalıdır. Bu önlemler, riskli yapıların yıkılması sırasında olası zararların minimize edilmesine yardımcı olabilir.

• Riskli Yapı Olduğu Tespit Edilen Ancak Yıkımına Maliklerin Engel Olduğu Taşınmazlarda Üçüncü Kişilerin Görebileceği Olası Zararlardan Sorumluluk Kime Aittir?

  Riskli yapı olduğu tespit edilen ancak yıkımı konusunda maliklerin problem çıkardığı taşınmazlarda üçüncü kişilerin zarar gördüğü olası durumlar meydana gelebilmektedir. Bu tip durumlarda sorumluluk yapı maliki üzerinde kalmaktadır. Yıkım riski taşıyan bir yapıda, üçüncü kişilerin mülk çevresindeki tehlikeler konusunda bilgilendirilmesi ve gerekli güvenlik önlemlerinin alınması mülk sahibinin sorumluluğundadır. Kentsel Dönüşüm Kanununda yapılan güncel değişikliklerle birlikte artık riskli yapıların yıktırılması süreci hızlandırılmış ve yıkım prosedürüne engel olmanın önlenmesi amaçlanmıştır.

• Kentsel Dönüşüm Sürecinde Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)

  Paylı mülkiyet ya da el birliği mülkiyetine konu taşınmaz mallarda ortaklık ilişkisinin bitirilmesini sağlayan ve maliklerin ferdi mülkiyete geçişinin önünü açan davaya ortaklığın giderilmesi davası denilmektedir.6306 sayılı yasa kısaca Kentsel Dönüşüm Kanunu uygulamaları kapsamında da kimi zaman maliklerin riskli yapı olması sebebi ile yıkılan taşınmazları sonrasında meydana gelen arsalar konulu olarak ortaklığın giderilmesi davası açtıkları görülmektedir. Ancak bu dava türünde önemle üzerinde durulması gereken husus 6306 sayılı Kanun kapsamında yeniden yapı yapılması ya da yaptırılması kararı alınıp alınmadığıdır. Zira Yargıtay ilgili kararın mevcudiyetine göre davanın açılıp açılamayacağına karar vermektedir.

• Kentsel Dönüşüm Sürecinde İhtiyati Tedbir ve Yürütmeyi Durdurma Kararları

  Kentsel dönüşüm sürecinde ihtiyati tedbir ve yürütmeyi durdurma kararları, genellikle hukuki süreçlerin bir parçası olarak ortaya çıkar. İhtiyati tedbir kararı, mahkeme tarafından, davayı sonuçlandırıncaya kadar belirli bir durumun veya işlemin geçici olarak durdurulmasını veya belirli bir şarta bağlanmasını içerir. Bu karar, genellikle bir tarafın haklarını korumak veya mülkiyetin zarar görmesini önlemek amacıyla alınır.

  Yürütmeyi durdurma kararı ise idarice verilen idari işlem kararının uygulanmasının geçici olarak durdurulması anlamına gelir. Bu karar, idare mahkemesi tarafından verilmekte ve idarece verilen bir kararın mahkeme sonucu kesinleşene kadar veya davanın sonuçlanmasına kadar uygulanmasını engellemek için alınır. Söz konusu kararın uygulanması beklenirken, belirli bir süre boyunca idari işlem bu yolla durdurulur.

  Bu kararlar, kentsel dönüşüm sürecinde, özellikle kamulaştırma işlemleri veya yapılan projelerle ilgili hukuki anlaşmazlıkların çözümünde önemli rol oynar. Mahkemeler, taraflar arasında yaşanan hukuki ihtilafları değerlendirirken, bu tür kararları alınabilmekte ve uygulanabilmektedir. Bu kararlar, taraflar arasındaki dengeyi korumak ve adil bir sonuç elde etmek için kullanılmaktadır.

• Kentsel Dönüşümde Karar Alma Süreci Problemleri

  • Kentsel Dönüşümde Çoğunluk Kararına Katılmayan Azınlığın Hakları Nelerdir?

    Yeni Kentsel Dönüşüm Kanunu ile birlikte Kentsel Dönüşüm kapsamında alınan kararlar arsa payı toplamının yarısının bir fazla olan %51 karar yeter sayısı ile alınabilmektedir. Ancak alınan karar geriye kalan %49’luk pay sahiplerinin haklarının ihlal edilmesi anlamına gelmeyecektir. Zira yukarıda da belirtildiği gibi karar katılmayan maliklerin anlaşmaya sonradan dahil olma hakları olduğu kadar, çoğunluk tarafından alınan karara itiraz hakları da bulunmaktadır. Çoğunluk tarafından alınan kararın paylaşımının adil olmaması, hakkaniyete aykırı hususlar içermesi, karar yeter sayısının sağlanmadan Kentsel Dönüşüm sürecinin yürütülmeye çalışılması gibi konular başta olmak üzere temel olarak eşitsizlik kaynaklı hususlarda azınlıkta kalan maliklerin dava açtığı görülmektedir.

  • Kentsel Dönüşümde Malikler Arası Eşitlik Hususu Hakkında Örnek İhtilaflar Nelerdir?

    Kentsel dönüşüm sürecinde, malikler arasında eşitsizlik kaynaklı sorunlar sıkça karşılaşılan bir durumdur. Özellikle çoğunluk tarafından alınan kararların adil olmaması veya hakkaniyete uygun olmaması gibi durumlar, azınlıkta kalan maliklerin hukuki mücadele başlatmasına neden olabilir. Bu durumlar genellikle, karar alma süreçlerinde azınlıkta kalan maliklerin görüşlerinin yeterince dikkate alınmaması, karar yeter sayısının sağlanmadan sürecin ilerletilmeye çalışılması gibi hususlardan kaynaklanır. Azınlıkta kalan malikler, bu tür eşitsizliklerin ortadan kaldırılması ve kentsel dönüşüm sürecinin adil bir şekilde ilerlemesi için hukuki adımlar atmaktadırlar. Bu tür davalarda, mahkemelerin adil ve dengeli bir karar vererek tüm tarafların haklarını koruması önemlidir. Bu şekilde, kentsel dönüşüm sürecinin tüm paydaşlar için adil ve hakkaniyete uygun bir şekilde ilerlemesi sağlanabilir.

Kentsel Dönüşümde Uygulama Sorunlarında İdarenin Rolü

• Belediyelerin Kentsel Dönüşümdeki Rolü

  Kentsel dönüşüm uygulamalarında mevzuat kapsamında belirtilen idare kelimesi belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmeleri halinde büyükşehir belediyesi sınırları içerisindeki belediyeleri ifade etmektedir. Belediyelere uygulamaların gerçekleştirilmesi için Bakanlık tarafından yetki devri yapılmış olup; böylece kentsel dönüşüm proje ve uygulamalarının Belediyeler vasıtası ile yapılması sağlanmıştır. Belediyelerin en önemli yetkileri arasında riskli alan ve yapıların Kentsel Dönüşüm süreçlerinin takibi, imar planlarının hazırlanması ve nihai olarak kontrollü Kentsel Dönüşümün tamamlanması yer almaktadır.

• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığının Kentsel Dönüşümdeki Rolü

  Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın kentsel dönüşümdeki rolü, Türkiye'deki kentsel dönüşüm projelerinin koordinasyonu ve yönetiminde merkezi bir rol oynamaktır. Bakanlık, özellikle riskli yapıların dönüşümü, deprem riski taşıyan bölgelerin güvenli hale getirilmesi ve kentleşme politikalarının sürdürülebilir bir şekilde yürütülmesi konularında önemli görevler üstlenir.

  6306 sayılı Kanun, Türkiye'de "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun" olarak bilinir ve bu kanun kapsamında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın çeşitli görevleri bulunmaktadır. Bu kanun, özellikle deprem gibi doğal afet riskleri taşıyan alanların yeniden yapılandırılmasını amaçlar.

  Türkiye’de kentsel dönüşüm süreçlerinde başat rollerden birini TOKİ üstlenmektedir. 1984 yılında, ülkedeki konut ihtiyacını karşılamak, gecekondulaşmayı engellemek ve yeni konut alanları oluşturmak amacıyla kurulan TOKİ, zaman içinde fon kaynaklarının genişletilmesi ve özerk bir yapıya kavuşturulmasıyla daha etkin bir rol almaya başlamıştır. Özellikle 2004 yılında yürürlüğe giren 5162 Sayılı Kanun ile TOKİ, gecekondu bölgelerinde kentsel dönüşüm projelerini planlama ve uygulama yetkisi kazanarak, kentsel dönüşümdeki ana aktörlerden biri haline gelmiştir.

  Geçtiğimiz günlerde de Bazı Cumhurbaşkanlığı Kararnamelerinde Değişiklik Yapılması Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi yürürlüğe girmiş ve bakanlık bünyesindeki Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü kaldırılarak Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulmuştur. Böylece Başkanlık kurulmasıyla daha yetkili kılınan Müdürlük faaliyetlerine riskli yapı ve alanlar konulu olarak devam etmektedir.

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüklerinin Kentsel Dönüşümdeki Rolü

  Tapu ve Kadastro Genel Müdürlükleri, Türkiye'de kentsel dönüşüm projelerinde kritik bir role sahiptir. Bu kurumlar, arazi ve mülkiyet ile ilgili resmi işlemlerin düzenlenmesi ve kaydedilmesinden sorumlu olup, kentsel dönüşüm süreçlerinin yasal ve teknik altyapısını sağlamaktadır.

  Tapu Kadastro Genel Müdürlüklerinin Kentsel dönüşümde işletme projelerinin belirlenmesi, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi, taşınmaz tasarruflarının kısıtlanması, riskli yapı yıkım masraflarına kanuni ipotek yapılması, anlaşma sağlanamayan payların tescili ve muafiyet konularında önemle karşımıza çıktığını söylemek mümkündür. Bu sebeple Tapu Müdürlükleri nezdinde de Kentsel Dönüşüm uygulamaları titizlikle takip edilmelidir.