Kentsel Dönüşümde Mülkiyet Sorunları

Kadastral Sorunlar

• Mükerrer Tapulama ve Kadastro Kanunu 22 uygulaması

  Daha önceden kadastrosu yapılmış olan bir taşınmazın sonradan yapılan kadastroya da tabi tutularak iki kere kadastrosunun yapılması ve buna göre tekrarlanarak tescil edilmesi durumunda 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 22. Maddesi uyarınca “Evvelce tespit, tescil veya sınırlandırma suretiyle kadastro veya tapulaması yapılmış olan yerlerin yeniden kadastrosu yapılamaz. Bu gibi yerler ikinci defa kadastroya tâbi tutulmuşsa, ikinci kadastro bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayılır ve Türk Medenî Kanununun 1026 ncı maddesine göre işlem yapılır. Süresinde dava açılmadığı takdirde, ikinci defa yapılan kadastro, tapu sicil müdürlüğünce re’sen iptal edilir......” maddesi uygulama alanı bulmaktadır.

  Ancak kimi haller mükerrerlikten sayılmamakta ve Kadastro Kanunu’nun 22. Maddesi kapsamında sayılmamaktadır. Bu durumlarda aynı kanunun 41. Maddesi uygulama alanı bulmaktadır. 41. Madde sayesinde taşınmazlardaki iç içe geçme durumu teknik hatanın düzeltilmesi yoluyla düzeltilmektedir.

  Mükerrer tapulama Kentsel Dönüşüm uygulamaları kapsamında da maliklere problem yaratabilmekte ve çözümü zaman alabilmektedir. Bu noktada Hakem Hukuk Bürosu olarak daha öncesinde çözüme kavuşturduğumuz referans mükerrer tapulama problemlerinden de yola çıkarak müvekkillerimize çözüm odaklı Kentsel Dönüşüm danışmanlık hizmetleri sağlamakta ve Kentsel Dönüşüm sürecinizi bütüncül bir bakışla ele almaktayız.

İmar Planı Problemleri (İmar Kanunu Madde 18)

• İmar Nedir? İmar Mevzuatı Nedir?

  İmar, bir arazinin kullanımını ve gelişimini belirleyen planlama ve düzenleme sürecidir. Bu süreç, arazi üzerindeki yapılaşma, yol ve yeşil alanların yerleşimi, altyapı tesislerinin konumu gibi unsurları içerir ve Belediyeler veya ilgili kuruluşlar tarafından yürütülmektedir.

  İmar mevzuatı ise, bu planlama ve düzenleme sürecini belirleyen yasal düzenlemeler ve kuralları ifade eder. İmar mevzuatı yerel yönetim kanunları, imar kanunları, yönetmelikler ve diğer ilgili mevzuatı içerir. Bu mevzuat, arazi kullanımıyla ilgili standartları, izin ve ruhsat süreçlerini, yapılaşma kurallarını, koruma alanlarını ve diğer ilgili konuları düzenler.

  Kısacası, imar mevzuatı, arazi kullanımını düzenleyen yasal düzenlemeler bütünü olup; bir bölgenin planlanması, geliştirilmesi ve korunmasıyla ilgili kuralları belirlemektedir.

• İmar Kanunu Madde 18 Uygulaması Nedir?

  İmar Kanunu madde 18 ile imar sınırları içerisinde bulunan ve içerisinde yapı olan ya da olmayan araziler maliklerinin rızası alınmaksızın uygulamaya tabi tutulmaktadır. Bu uygulama ile mevcut ada ya da parseller yeniden düzeltilmekte ve birleştirilmekte ya da ayrılmaktadır. Madde 18 uygulaması ile maliklerin rızası alınmadan yapılan uygulamalar sonucu arazilerin değeri artmakta ve bu değer artışının paralelinde düzenleme ortaklık payı kesintisini getirmektedir. Düzenleme ortaklık payı kesintisi bir anlamda kamulaştırma olmaksızın hukuka uygun bir el koyma yoludur. Düzenleme ortaklık payı kesintisinden elde alınan alan bölgenin ihtiyaçları konulu olarak değerlendirilmektedir.

• Tevhit ve İfraz Nedir?

  Tevhit birden fazla parselin birleştirilerek tek bir parsel haline getirilmesi işlemidir. Bu işlem genellikle bir arazi üzerindeki küçük parsellerin birleştirilerek daha büyük ve kullanışlı bir parsel oluşturulması amacıyla yapılmaktadır.

  İfraz ise bir arazinin bölünerek birden fazla parsel haline getirilmesi işlemidir. Ifraz genellikle bir arazi üzerindeki büyük bir parselin küçük parsellere bölünmesiyle gerçekleşir. Bu işlem, genellikle arazi sahiplerinin arazilerini satmak veya miras yoluyla paylaşmak amacıyla yapılmaktadır.

• Kentsel Dönüşümde Tevhit ve İfraz İçin Yeter Sayılar Nelerdir?

  Kentsel Dönüşüm uygulamalarındaki karar yeter sayılarında da belirttiğimiz gibi kentsel dönüşüm kapsamında malikler “parsellerin tevhit edilmesine, münferit ve ya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulamalar yapılmasına” yeni kanun düzenlemesi ile birlikte %51 oranında arsa payı çoğunluğu ile karar verebilmektedir.

  Kentsel Dönüşüm Kanunu’nun tevhit ve ifraz hakkındaki bir diğer düzenlemesi ise Uygulama Yönetmeliği madde 15 kapsamında düzenlenmiştir.

  İlgili düzenleme kapsamında bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde, bu yapılar birlikte değerlendirilerek, yürütülecek uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az %51 çoğunluğu ile karar verilecektir.

  Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapılardan bazılarının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde ise; ilgili tapu müdürlüğünce, parsel üzerinde bulunan bütün yapıların değil, sadece riskli olarak tespit edilen yapıların tapu kütüğüne riskli yapıdır belirtmesi işlenir. Riskli olarak tespit edilen bu yapıların yeniden inşası için düzenlenecek yapı ruhsatı, diğer maliklerin haklarının menfi olarak etkilenmemesi şartıyla, bütün maliklerin değil, sadece riskli yapıların maliklerinin talep ve muvafakatine istinaden düzenlenir. Riskli olarak tespit edilen bu yapıların birlikte değerlendirilebilmesi için, bu yapıların bulunduğu alanın risksiz olan yapıların bulunduğu alandan ifrazı mümkün ise, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri Müdürlükçe resen yapılacak veya yaptırılacaktır.

  Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhid edilmesi ile terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine üzerindeki riskli yapıların yıktırılmasından sonra, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az %51 çoğunluğu ile karar verilecektir. Bu parsel veya parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhid edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi için, boş parsellerdeki bütün maliklerin oybirliği ile karar alması gerekmektedir. Tevhidden sonra yapılacak uygulamaya tevhid ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az %51 çoğunluğu ile karar verilmelidir.

  Riskli alanlarda ise malikler tarafından yürütülecek uygulamalarda parsellerin tevhit edilmesi ile terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine ya da üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda ilgili kurum tarafından yürütülecek uygulamalarda uygulanacak projeye maliklerin sahip oldukları hisseleri oranında en az %51 çoğunluğu ile karar verilmektedir.

• Resen Tevhit, Resen İfraz Nedir?

  Resen Tevhit ve Resen ifraz tevhit ve ifraz işlemlerinin idare tarafından kendiliğinden gerçekleştirilmesi anlamına gelmektedir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında tek başına yapılaşmaya müsait olmayan alanların maliklerinin başvurusu üzerine idare tarafından resen tevhit ve ifraz işlemlerine başvurulabileceği düzenlemeler mevcuttur.

Arsa Payı Problemleri

• Arsa Payı Nedir?

  Arsa Payı, Kat Mülkiyet Kanunu ve sair yönetmelik kapsamında her bir hak sahibine bağımsız bölüm başına düşen pay olarak adlandırılmaktadır. Kentsel Dönüşüm kapsamında yeniden yapılan binadan alınacak olan pay da arsa payına bağlı olarak değişkenlik gösterdiğinden Kentsel Dönüşüm sürecinde arsa payı problemleri önem arz etmektedir.

• Arsa Payı Nasıl Belirlenir?

  Kat Mülkiyet Kanunu’nda 14.11.2007 yılında değişiklik yapılmış olup bu yenilikler arasında arsa payları hakkında da önemli düzenlemeler yer almaktadır. Bu değişiklik ile birlikte arsa payı belirlenirken yalnızca toplam metrekarenin bağımsız bölüm sayısına bölünmesi usulü terkedilmiş ve arsa paylarının rayiç değer üzerinden belirlenmesi usulüne geçilmiştir.

• Arsa Payı Tespit Davası Nedir?

  Arsa payının mevzuata ve usulüne uygun olarak tespit edilmediği durumlarda arsa payının yeniden tespit edilmesini ve malikler arasındaki haksız kazancın giderilmesi durumunu konu alan davaya Arsa Payı Tespiti ve Düzeltilmesi davası denilmektedir.

  Yerleşik Yargıtay uygulaması uyarınca dava açılırken davacının iyi niyet araştırması yapılmakta olup; özellikle Kentsel Dönüşüm süreçlerine engel olmak isteyen ve bu sebeple işbu davayı açma yoluna başvuran malikler engellenmeye çalışılmaktadır.

  İşbu dava kapsamında Arsa Payı Tespit edilirken kat mülkiyetinin kurulduğu esnadaki rayiç değerler esas alınacak olup; sonradan meydana gelen değişiklikler arsa payı tespitinde bir kıstas olarak sayılmayacaktır.

• Arsa Payı Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

  Arsa payı tespit davası bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı devam ettikçe açılabilmekte olan herhangi bir zamanaşımına bağlanmamış olan bir dava türüdür. İşbu dava yer ve görev bakımından taşınmazın bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Özellik Arz Eden Yapı ve Alanlar

• Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenmesi ve Kentsel Dönüşümü

  5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenmesi ve Kentsel Dönüşümü kapsamında büyükşehir belediyeleri, büyükşehir belediyeleri sınırları içerisindeki ilçe ve ilk kademe belediyeleri,il ilçe belediyeleri ve nüfusu 50.000’in üzerinde olan belediyeler kentsel dönüşüm yapma yetkisine sahip olup; ilgili alanlarda kentsel dönüşüm alanları il özel idarelerinde il genel meclisinin ve belediyelerde belediye meclisinin üye tam sayısının salt çoğunluğu ile alınmaktadır. Alınan karar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın teklifi ile Bakanlar Kurulunca kararlaştırılmaktadır.

• İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılardaki Kentsel Dönüşüm

  İmar mevzuatına aykırı olarak inşa edilen gecekonduların kentsel dönüşümü hususunda kimi mülkiyet hakkı problemlerine sıklıkla rastlanmakta olup; gece kondularda yaşayan vatandaşlar uzun süre vergi vermesi durumuna rağmen Kentsel Dönüşüm kapsamına giremediklerinde yargı yoluna başvurabilmektelerdir. İdarenin iş ve işlemlerinde tutarlılık esas olduğunda mülkiyet hakkı problemlerinin çözülmesi önem taşımaktadır. Bu sebeple tapu tahsis belgesi, gecekondularda Kentsel Dönüşüm süreçlerinin takibi vb. konularda da Hakem Hukuk Bürosu olarak hizmet sağlamaktayız.

• Kentsel Sit Alanlarında ve Doğal Sit Alanlarında Kentsel Dönüşüm

  Kentsel sit alanları da doğal sit alanları da kendi özel mevzuatlarına tabi olup; bu alanlarda da kentin gelişimi ve değişmesi sonucunda Kentsel Dönüşüm bir ihtiyaç olarak bulunmaktadır. Sit alanlarında koruma amaçlı İmar Planları karşımıza çıkmaktadır. Zira sit alanı “korunmaya değer bulunan doğal, insan ürünü ya da doğa ve insan ortak ürünü olan taşınmaz kültür varlıklarının bulunduğu alan” olarak tanımlanabilir.

  Sit alanlarındaki kentsel dönüşüm usullerinin takibi, imar planlarının usulüne uygun olarak uygulanması ve sürecin en sağlıklı şekilde yönetilmesi gerek bölgede yer alan malikler gerekse kültür varlıkları açısından son derece önemlidir. Bu nedenle Hakem Hukuk bürosu olarak bizler de sit alanlarındaki kentsel dönüşümü önemsiyor ve müvekkillerimize konulara ilişkin hukuki danışmanlık sağlıyoruz.