Kentsel Dönüşüm Süreci

Maliklerce Riskli Yapı Tespiti Talebi (Karot Aldırma) /Riskli Alan İlanı /Rezerv Alan Süreci

• Riskli Yapı Tanımı

  6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a göre, riskli yapılar, deprem, sel, heyelan gibi doğal afetlerde hasar görebilecek veya güvenlik riski taşıyan yapıları ifade eder. Bu kanun kapsamında belirlenen riskli yapılar, yeniden yapılandırılma veya güçlendirilme gerektirebilir.

  • Tek Parsel Tek Yapıda Riskli Yapı Tespiti Başvurusu ve Süreci

    6306 sayılı kanuna göre tek parseldeki tek binada riskli yapı tespiti başvurusu, ilgili belediyeye veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na yapılır. İdare, başvuruyu inceler ve gerekli gördüğü durumlarda binanın riskli olup olmadığını tespit eder. Eğer bina riskli kabul edilirse, yeniden yapılandırılması veya güçlendirilmesi için gerekli adımlar atılır.

  • Tek Parsel Birden Fazla Yapıda Riskli Yapı Tespiti Başvurusu ve Süreci

    Tek parselde birden fazla yapıda riskli yapı tespiti başvurusu için, malikler veya yönetici, ilgili belediyeye veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na başvuruda bulunmalıdır. Belediye veya Bakanlık, başvuruyu değerlendirir ve gerekli incelemeleri yapar. Eğer yapılar riskli olarak tespit edilirse, dönüşüm veya güçlendirme çalışmaları için sonraki adımlar belirlenir. Bu süreçte, maliklerin anlaşmaları ve planlamaları önem taşır.

  • Sitelerde Riskli Yapı Tespiti Başvurusu Süreci

    Her bir malik veya onların kanuni temsilcileri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kuruluşlara, kendi masraflarıyla riskli yapı tespiti yaptırmak üzere başvurabilirler. Bu başvuru için gereken belgeler; başvuru sahibinin kimlik kartı ve tespit edilecek yapının tapu senedidir. Sitelerdeki başvurularda, birden fazla blok bulunması durumunda, her bir blok için ayrı risk tespit raporları alınmalıdır. Tek bir risk tespit raporu, sitenin tamamını kapsayacak şekilde geçerli olmayacaktır.

• Riskli Yapı Tespiti Kimler Tarafından Nasıl Talep Edilir?

  Vatandaşlar, yapılarını Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara riskli yapı tespiti yaptırabilirler. Bu süreçte, maliklerden biri veya kanuni temsilcisi tarafından yapılan başvuru ile riskli yapı tespiti gerçekleştirilir. Talep, elektronik yazılım sistemi üzerinden iletilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamışsa ve arsa paylı tapu varsa, arsa üzerinde bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibi tarafından yapılır. Eğer arsa üzerindeki yapının başkasına ait olduğu ve bu durumun tapu kütüğünde belirtildiği durumlarda, riskli yapı tespiti, tapuda lehine şerh olan tarafça gerçekleştirilir. Riskli yapılar, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin Ek-2’sinde belirtilen esaslara göre tespit edilir.

  Geçtiğimiz günlerde yapılan kanun değişikliği ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Kurumu kurulmuş ve bu kuruma da re’sen tespit yaptırabilme yetkisi tanınmıştır. Bunun yanında tespitin yapılması esnasında problem çıkarabilecek maliklerin önüne geçilebilmesi için de kolluk kuvvetlerinin tespit esnasında destek verebilmesi sağlanmıştır.

• Riskli Alan Tanımı

  6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 2. maddesinin (ç) fıkrasına göre, Riskli Alan; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan olarak tanımlanmıştır.

• Rezerv Alan Tanımı

  6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilecek uygulamalarda, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı veya İdare tarafından talep edilen veya Bakanlıkça resen belirlenen alanlar "Rezerv Alan" olarak tanımlanmıştır.

• Riskli Yapı Testi (Deprem Risk Analizi) ile Deprem Performans Testi Arasındaki Fark

  "Deprem Risk Analizi", 6306 sayılı Kanun kapsamında binanın riskli olup olmadığını belirlemek için yapılan bir çalışmadır. Analiz sonucunda olumsuz bir değerlendirme yapılırsa, binanın yıkılması kararı alınır ve bina boşaltılır."Performans Analizi" ise binanın depreme dayanıklı olup olmadığını belirlemek için yapılan bir çalışmadır. Bu analizde, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'nde belirtilen kurallara göre bina sağlamlığı değerlendirilir ve gerekli tedbirler alınır.

Maliklere Yapılacak Tebligatlar

• Yurtiçinde Yaşayan Maliklere Yapılacak Tebligatlar

  Riskli yapıların tespiti sürecinde, maliklere tek tek tebligat yapılmayacak olup; bunun yerine, tespit işlemine ilişkin bilgileri içeren tutanaklar binalara asılacak ve maliklere e-devlet üzerinden bildirim yapılacaktır. Ayrıca, muhtarlıklarda 15 gün süreyle ilan edilecek olan tespitlerin, ilanın son günü hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacaktır.

• Yurtdışında Yaşayan Maliklere Yapılacak Tebligatlar

  Tebligat sürecinin uzamasının riskli yapı tespiti işleminin kesinleştirilmesini ve sonuç olarak riskli yapının yıktırılmasını engellediği gözetilerek, riskli yapı tespitine ilişkin bilgileri içeren tutanakların riskli yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılması ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmesi yöntemleri kullanılarak tebligat yapılacaktır. Tespite ilişkin bilgileri içeren tutanağın muhtarlıkta yapılacak ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacağı belirtilmiştir.

  Bu nedenle, yurtdışında yaşayan maliklerin ve yurtiçinde yaşayanların da riskli yapı tespiti işlemine, yapının kapısına asılacak tutanaktan, muhtarlıkta yapılacak ilandan veya e-Devlet Kapısı üzerinden yapılacak bildirimden öğrenebilecekleri ve riskli yapı tespitine itiraz/dava hakkını kullanabilecekleri düzenlenmiştir.

Riskli Yapı Tespitine İdari Yoldan İtiraz Süreci

6306 sayılı Kanun'un 3. maddesi, riskli yapı tespitine itiraz yolu olarak sadece idari yoldan itirazı öngörmektedir. Buna göre, riskli yapı tespit raporu düzenlenmiş olan yapı maliki veya kanuni temsilcisi, rapora karşı on beş günlük yasal süre içerisinde itirazda bulunabilir.

Ancak sınırlı ayni hak sahipleri veya kiracılar, riskli yapı tespit işlemine itiraz etme hakkına sahip değildir.

İtiraz üzerine yapılan inceleme sonucunda, yapının riskli olduğu belirlenirse veya itiraz süresi içinde yapılmamışsa, riskli yapı tespiti kesinleşir ve yıkım süreci başlar. Ancak bu durumda ilgililerin dava açma hakkı bulunmaktadır.

Riskli Yapı Tespitine İlişkin Yargı Sürec

• Riskli Yapı Tespitine İtiraz Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

  Riskli yapı tespitine itiraz davası idari bir iptal davasıdır. Bu sebeple görevli mahkeme İdare Mahkemesidir. Kentsel dönüşüm kapsamında olması nedeniyle dava açma süresi kural olarak tebliği takiben 60 günken 30 güne indirilmiş, böylece bu süre kısaltılmıştır.

• Riskli Yapı Tespitine İtiraz Davasında Yürütmeyi Durdurma Kararı

  Riskli yapı tespit raporlarına karşı açılacak iptal davaları yıkım işlemleri kendiliğinden durdurmadığından; açılacak davalarda dava sonuçlanana kadar yıkım işlemlerinin ertelenmesi için yürütmeyi durdurma kararı talep edilmelidir.

Maliklerin Karar Alma Süreci

• Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Yeter Sayıları ve Hesaplanması

  • Riskli Yapılarda

    09.11.2023 tarihinde Resmi Gazete’de 7471 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun İle Bazı Kanunlarda Ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun yayınlanmış olup; bu kanunda kentsel dönüşüm uygulamalarında esas alınacak karar yeter sayısı değiştirilmiştir.

    Böylece kentsel dönüşüm kapsamındaki uygulamalarda arsa paylarının 2/3’ü yerine salt çoğunluk ½ + 1 yeter sayısı esas alınmıştır.

  • Riskli Alanlarda

    Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında da uygulama yapılan etap veya adada, yapılacak uygulamalara da maliklerin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilmektedir.

    Riskli Alanlarda; eğer üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın sahipleri arasında tebligat sonrası otuz gün içinde en az üçte iki çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa, gerçek kişilere veya özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmazlar için ilgili Bakanlık, TOKİ veya İdare, acele kamulaştırma yoluna da başvurabilir.

• Bina Ortak Karar Protokolü

  • Bina Ortak Karar Protokolü Nedir?

    Riskli Yapılarda malikler yukarıda belirtildiği gibi taşınmazlarında yapılacak uygulama hakkında karar verebileceklerdir. İşbu aldıkları karar protokolüne bina ortak karar protokolü denilmektedir. Örneğin ilgili protokolde binanın hangi inşaat tarafı tarafından yapılacağı, hisselerin paylaşımı vb. hususlara değinilebilecektir.

  • Bina Ortak Karar Protokolünün Karara Katılmayan Maliklere Yollanması ve İçeriği

    Bina Ortak Karar Protokolü içeriğinde taşınmaz bilgilerine, kat malikleri listesi ve arsa paylarına, yeniden yapılacak uygulamanın esaslarına, hak ve yükümlülüklere değinilebilmektedir. Yönetmeliğe göre bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilecektir. Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.

  • Bina Ortak Karar Protokolünün İptali Davası Nedir?

    Bina Ortak Karar Protokolüne karşı davaların açılması mümkün olup, bu davalar kentsel dönüşüm kapsamında alınan bina ortak karar protokolüne karşı olduğu kadar özellikle müteahhitlerle imzalanan sözleşmelere karşı da açılabilmektedir. Zira kimi zaman alınan kararlar kanunlara, ilgili mevzuatlarda belirlenen prosedürlere aykırı olabileceği gibi malikler arasında eşitsizlikler de yaratabilmektedir. Bu sebeple işbu iptal davalarının önemi malikler açısından son derece önemlidir.

Riskli Yapının Yıkımı ve Taşınma Süreci

Yapının riskli yapı olmasının kesinleşmesi üzerine idare tarafından maliklere altmış günden az olmamak üzere yeterli süre verilmekte olup, bu süre yalnızca bir kere olmak üzere otuz gün daha uzatılabilmektedir. Verilen ek süre içerisinde binanın yıkılmadığı görüldüğünde binanın doğalgaz, su ve elektrik gibi abonelikten faydalandığı hizmetleri kesilmektedir.

Nihai olarak malikleri tarafından yıkılmayan binalar ise idare tarafından yıktırılmakta ve tahliye edilmekte olup; gerektiğinde kolluk kuvveti desteğinden de faydalanılmaktadır.

Maliklere/ Kiracılara/İntifa Hakkı Sahiplerine Sağlanan Kira Yardımı Desteği

• Kira Yardımı

  • Güncel Kira Yardımı Tutarları

    2024 yılında bazı illerimizin güncel kira yardımı tutarları aşağıdaki gibidir:

    İl Adı	Malik (Aylık)	Kiracı (Defaten)	Sınırlı Aynı Hak Sahibi (Defaten)
    İstanbul	5.500,00	11.000,00	27.500,00
    Ankara, Antalya, Bursa, İzmir	4.500,00	9.000,00	22.500,00

    Yardımına Başvuru

    Yapı malikleri kira yardımı alabilmek için tahliye tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde ya da yıkım tarihinden itibaren 3 ay içerisinde bulunduğu Belediye’ye başvurabilecek olup; maliklerin yapıda oturup oturmaması önem taşımamaktadır.

    Kiracılar da kira yardımından faydalanabilecek olup kiracılardaki şart kiracının yapıda ikamet ettiğini kanıtlamasıdır.

  • Kira Yardımına Başvurunun Kim/Kimler Tarafından Yapılabileceği

    Kira yardımı başvuruları malikler, kiracılar, sınırlı ayni hak sahipleri ve bu kişilerin kanuni temsilcileri aracılığı ile yapılabilmektedir.

• Yarısı Bizden Kampanyası ve Devlet Tarafından Sağlanan Diğer Avantajlar

  Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından esasları oluşturulan ve Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının hızlanması yolunda hak sahiplerinin desteklenmesini amaçlayan yarısı bizden kampanyasının ilgili hususları aşağıdaki gibidir.

  23.02.2024 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan “İstanbul İlinde Yürütülecek Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Kapsamında Yapım İçin Yardım Verilmesine İlişkin Karar” uyarınca şuan için İstanbul ilini kapsayan kampanyanın diğer bölgelere de yayılması beklenmekte olup; İstanbul’da evini yeniden yapmak isteyen kişilere 700.000 Türk Lirası Hibe ve 700.000 Türk Lirası kredi devlet tarafından sağlanacaktır. Dönüşüme giren iş yerleri için ilgili rakam 350.000 TL Hibe+ 350.000 TL Kredi şeklinde formüle edilmişmiş olup; evi kentsel dönüşüme giren kiracıların da 100.000 TL karşılıksız kira desteği alması sağlanmıştır. Dönüşüme giren evlerde ev sahiplerinin yaşadığı hallerde 100.000 TL’lik karşılıksız kira desteği ev sahiplerine de uygulanacaktır. Kredi geri ödemeleri ise, geri ödemesiz dönemden sonraki ilk aydan itibaren başlayacak olup ilk 12 taksit faizsiz olmak üzere en fazla 120 ayda tamamlanacaktır.

  Hak sahipliği kararda dönüşüme giren taşınmazların malikleri olarak tanımlanmıştır. Hak sahipliği ve kiracılık hususların tespitinde elektrik, doğalgaz, su vb. abonelik sözleşmelerinin son aylardaki kullanımının tespiti esas alınacak olup; hak sahipliği bu yolla belirlenecektir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi / Bedel Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin İmzalanması

• Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

  Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri arsa sahiplerinin arsa payı karşılığında arsaları üzerinde müteahhit firma ya da kişiye inşaat yapmasını talep etmeleri konulu sözleşmeler olup; her iki tarafına da borç yüklemektedirler.

  İşbu sözleşmeler ülkemizde özellikle kentsel dönüşüm uygulamalarında karşımıza çıkmakta olup gün geçtikçe uygulaması yaygınlaşmaktadır. Zira bu sözleşmeler sayesinde arsa malikleri herhangi bir nakden bedel ödemeksizin arsa paylarının bir kısmını müteahhite devrederek inşaatı gerçekleştirebilmektelerdir.

  • Arsa Yapı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geçerliliği

    Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bir arsa sahibinin, taşınmazını bir müteahhide veya inşaat firmasına vererek, karşılığında belirli bir oranda inşaat yapılmasını ve bu inşaatın tamamlandığında arsanın sahibi ile müteahhit veya inşaat firması arasında belirli bir paylaşım yapılmasını öngören bir sözleşmedir.

    Bu sözleşmenin geçerlilik şartları şunlardır:
    1- Sözleşmenin geçerliliği için tarafların arasında karşılıklı anlaşma olması gerekmektedir. Yani arsa sahibi ile müteahhit veya inşaat firması arasında sözleşmenin temel unsurlarında anlaşma sağlanmalıdır.

    2- Sözleşmenin belirli şekil şartlarına uygun olarak düzenlenmiş olması gerekmektedir. Hukuk kurallarımıza göre bu sözleşmelerin geçerliliği noter huzurunda düzenlenmesi şartına tabidir. Zira Türk Borçlar Kanunu madde 706/1 uyarınca “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” Düzenlemesi mevcuttur.

    Ancak uygulamada gerek ön sözleşmelerin gerekse esas sözleşmelerin noter huzurunda yapılmadığına da rastlanılmaktadır. Bu tarz durumlarda tarafların karşılıklı edimlerinin iadesine “sebepsiz zenginleşme” hükümleri kapsamında yaklaşılmaktadır. Tarafların yükümlülüklerini yüksek oranda ifa etmeli hallerinde ise dürüstlük kuralları ve hakkın kötüye kullanılması yasağı dairesinde mahkemelerce incelemeler yapılmakta ve koşulların sağlandığı hallerde şeklen usulüne uygun yapılmamış bu sözleşmelerin de ayakta kalması sağlanabilmektedir.

  • Müteahhit Şirketler ile Malikler Arasında Noterde Yapılmayan Ön Protokollerin Geçerliliği

    Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde olduğu gibi bu sözleşmeler öncesinde yapılan ön sözleşmeler de noterde yapılmadığı sürece geçersizdir.

    Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihatları doğrultusunda bu sözleşmelerin geçerli kabul edildiği durumlar da mevcut olup bu sözleşmelerin geçerli var sayıldığı ilk durum sözleşmenin ifasının büyük ölçüde tamamlanmış olmasıdır. Böyle bir durumda sözleşmenin geçersizliğinin öne sürülmesi dürüstlük kuralları ile bağdaşmadığından, sözleşme geçerli olarak hüküm doğurmaya devam ettirilmektedir.

  • Dikkat Edilmesi Gerekenler

    Her sözleşmenin dikkat edilmesi gereken özel unsurları olduğu gibi Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin de kendine özgü özellikle dikkat edilmesinde fayda görülen noktaları bulunmaktadır.

    Taraflar: Sözleşmenin taraflarından olan maliklerin tespiti tapu vesilesi ile hızlıca yapılabilirken; müteahitin tespiti noktasında önemle üzerinde durulması gereken noktalar mevcuttur. Zira müteahhitin tespiti esnasında müteahhitin Ticaret Sicil Müdürlüğü nezdinde bir çok şirketi olabileceği gibi bu şirketleri arasında olası bir ifa talebi halinde tahsilat kabiliyeti en yüksek olan şirketi ile sözleşme yapmak son derece önemlidir. Bu sebeple malikler müteahhit firmanın tespitini titizlikle gerçekleştirmeli, bunun yanında müteahhit firmanın temsil kabiliyetine haiz şirket yetkilileri de bu titizlikle irdelenmelidir. Sözleşmenin yetkili kişilerle imzalanması gerekliliği her sözleşme de olduğu gibi bu sözleşmede de kilit rol oynamaktadır.

    Müteahhit Nitelikleri: Müteahhit, Arsa Payı Karşılığı İnşaat sözleşmesinin asli edimlerinden biri olan “inşaat yapma” edimini yerine getirmekte olan sözleşme aktörüdür. Bu sebeple ifa kabiliyetinin araştırılması sözleşme sürecinin sağlıklı bir şekilde tamamlanması için son derece önemlidir. Bu nedenle müteahhitler hakkında araştırma son derece derinlemesine yapılmalı, müteahhitin daha önce tamamladığı projeler, şirketin mali durumu ve benzeri hususlar hakkında detaylı bilgi edinilerek sözleşmeler imzalanmalıdır.

    Teslim Süresi: Uygulamada en çok ihtilaf çıkan hususlardan biri de teslim süresine ilişkindir. Zira özellikle kentsel dönüşüm projeleri kapsamında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde maliklerin depreme dayanıklı konutlarına ulaşmaları noktasında teslimat süresi hayati önem taşımaktadır. Bu sebeple teslimat süreleri muğlak ifadelerle değil kesin ve net kelimelerle belirlenmelidir.

    Temerrüt: Temerrüt maddesi tarafların sözleşmeler yükümlülüklerini zamanında ifa etmedikleri hallerde ortaya çıkmakta ve uygulama alanı bulmaktadır. Bu sebeple temerrüt maddesi de Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde değinilmesi gerekli olan en önemli maddeler arasındadır. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri her iki tarafına da yükümlülük yükleyen sözleşmelerden olduğundan bu sözleşmelerin temerrüt maddelerinin titizlikle ele alınması önemlidir.

    Tazminat ve Cezai Şartlar: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri hazırlanırken dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli sözleşme kalemlerini ise tazminatlar ve cezai şartlar oluşturmaktadır. Bu yolla tarafların sözleşme konulu olarak üstlendikleri edimlerin yerine getirilmemesi hali söz konusu olmak caydırıcı mekanizmalar oluşturulmaktadır. Böylece sözleşmenin tarafların en baştan arzuladığı şekilde sonlanması sağlanmaktadır.

    Mücbir Sebepler:

    Her sözleşmenin taraflarına yüklenen yükümlülükler bulunmakta ve taraflar da kendilerine düşen yükümlülükleri yerine getirmeyi sözleşme beraberinde kabul etmektedir. Ancak kimi hallerde taraflar kendi kusurlarından kaynaklanmayan durumlarda kendilerine düşen yükümlülükleri yerine getirememekte ve kusurları olmaması nedeniyle de bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesinden sebepli sorumluluk altına girmemektelerdir. Kısaca açıkladığımız işbu durum mücbir sebep olarak adlandırılmakta olup; mücbir sebeplere örnek olarak doğal afet, pandemi, yangın ve savaş gibi olağanüstü haller örnek verilebilecektir. Taraflar bu gibi halleri sözleşmede özel olarak kararlaştırabilmektedir.

  • Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Feshi

    Taraflar her ne kadar sözleşmesel olarak aralarında bir fesih prosedürü belirlemiş olsalar da Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri gerek Yargıtay’ın yerleşik uygulaması uyarınca gerekse mevzuatımız gerekçesiyle feshi kural olarak mahkeme kararına bağlı olan fesih haline sahiptir. Zira bu sözleşme türünde tek taraflı fesih mümkün değildir.

    Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde kural olarak mahkeme kararının fesih için gerekmesinin yanında bu kuralın istisnaları da mevcuttur. Bu istisnalar tarafların kendi aralarında sulh yolu ile sözleşmeyi sona erdirme iradelerini noter vesilesi ile bildirmeleri ve idari yolla fesih halidir.

    • Sulh Yoluyla Fesih

      Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin feshi konusunda tarafların iradelerinin aynı yönde olduğu durumlarda taraflar bir araya gelerek fesih iradelerini birleştirebilmektelerdir. Bu durum arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin sulh yolu olarak adlandırılmaktadır.

    • Dava Yoluyla Fesih

      Yukarıda da belirtildiği üzere Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin tek taraflı olarak feshedilmesi mümkün değildir. Bu sebeple bu sözleşme türünde taraflardan birinin sözleşmeyi fesih iradesine sahip olması ancak diğerinin feshe onay vermemesi halinde feshi talep eden taraf mahkemeye başvurarak fesih koşullarının oluştuğunun tespitini talep edebilmektedir. İşbu fesih haline dava yoluyla fesih denilmektedir. Bu dava türünde genel olarak görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olmakla birlikte; sözleşme konusu işin ticari olması halinde görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi olarak belirlenmelidir.

    • İdari Yolla Fesih

      Bu fesih türü kanun tarafından maliklerin Kentsel Dönüşüm uygulamaları kapsamında mağduriyetlerini gidermek amacıyla oluşturulmuş olup kentsel dönüşüm kapsamında projelendirilen binalarda maliklerin 1 sene içerisinde iş ve işlemde bulunmaması durumunda maliklerin Bakanlık nezdinde başvuruda bulunarak idari fesih prosedürünü gerçekleştirme imkanını içermektedir.

      Hakem Hukuk Bürosu olarak müvekkillerimizin Kentsel Dönüşüm Projelerinin tümünün usulüne ve hukuka uygun bir şekilde tamamlanması noktasında fesih prosedürleri yürütülmekte ve bu konuda da müvekkillerimize hizmet sağlanmaktadır.

  • Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhitin Teslim Borcunu Geciktirmesi Durumunda Maliklerin Başvurabilecekleri Hukuki Yollar.

    Müteahhitin inşaatı teslim borcunda gecikmesi halinde hukuki yollara başvurulabilmesi için kimi durumların gerçekleşmesi gerekmektedir.

    Bu hususlar aşağıdaki gibidir:

    • Müteahhitin borcu muaccel olmalıdır. Muacceliyet edimin ifasının malikler tarafından talep edilmesi yetkisinin doğması halini ifade etmektedir.
    • İnşaat borcunun ifası mümkün olmalıdır.
    • İhtarda bulunulmuş olmalıdır.
    • İşbu hukuki yola başvuran kişinin kendisine düşen borçları yerine getirmesi gerekmektedir.

    Bu durumların gerçekleştiğinde malikler müteahhitten sözleşmenin aynen ifası beraberinde gecikme nedeni ile gecikme tazminatını ya da Türk Borçlar Kanunundan kaynaklanan seçimlik haklarının kullanılmasını talep edebileceklerdir.

    Malikler gecikme nedenli taleplerini müteahhite yöneltirken alacaklarını tahsil edebilecekleri en uygun yolu seçmeli ve bu seçimi inşaatın geldiği aşama, müteahhitin içerisinde bulunduğu mali durum gibi hususları göz önünde bulundurarak yapmalılardır.

• Bedel Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

  Kentsel Dönüşüm uygulaması kapsamında genel olarak Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine rastlansa da kimi malikler arsa paylarından bir bölümü inşaat yapımı kapsamında müteahhit firmalara devretmemek için bedeli karşılığında inşaat yaptırma yolunu da tercih edebilmektedir. Bu projeler temel inşaat sözleşmeleri olarak karşımıza çıkmakta olup; hukuk büromuzda Kentsel Dönüşüm kapsamında akdedilen Bedel Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri süreçleri de müvekkillerimiz adına yürütülmekte ve bu yolla sağlıklı bir kentsel dönüşüm sürecinin tamamlanmasına hizmet edilmesi sağlanabilmektedir.

• Teknik Şartname

  Kentsel dönüşüm projelerinde teknik şartname, projenin inşaat ve tasarım standartlarını, malzeme özelliklerini ve yapılacak işlerin teknik detaylarını içeren belgedir. Bu şartname, projenin başlangıcından bitimine kadar olan süreçlerde rehberlik eder ve hem yüklenici hem de proje sahibinin yapılacak işler konusunda açık ve net bir anlayışa sahip olmasını sağlar. Riskli yapıların depreme dayanıklı ve kentsel dönüşümün amacına uygun konutlara dönüştürülmesi noktasında teknik şartname sözleşmelerin ayrılmaz ekleri olarak karşımıza çıkmakta olup; irdelenmesi titizlikle gereken belgeler arasında yer almaktadır.

Bina Ortak Karar Protokolüne Katılmayan Maliklerin Paylarının Satışı

Bina Ortak Karar Protokolü içeriğinde taşınmaz bilgilerine, kat malikleri listesi ve arsa paylarına, yeniden yapılacak uygulamanın esaslarına, hak ve yükümlülüklere değinilebilmektedir. Yönetmeliğe göre bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilecektir. Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.

Ruhsat- İnşaat- İskan Süreci

Kentsel Dönüşüm projelerindeki ruhsat, inşaat ve iskan süreçleri karmaşık ve komplike olduğu kadar iyi bir süreç yönetimi ve idari takip ile hızlıca tamamlanabilmektedir. Bu noktada Bakanlık ve Belediyeler kapsamında hazırlanacak dosyaların ve belgelerin titizlikle irdelenmesi önem taşımaktadır.

Bu kapsamda projelerin çizimi ve mimari hazırlık çalışmalarının tamamlanması ile imar planı onayına başvurulmakta ve yapı ruhsatı başvuruları gibi temel ruhsatlandırma aşamaları tamamlanmaktadır. İnşaat ruhsatı süreci sonrasında temel ve anayapı inşaatına geçilmekte ve nihai olarak altyapı ile donatım işlerinin tamamlanması ile inşaat kısmı sona ermektedir. İnşaat esnasında Belediye tarafından yapılan denetimler ve bağımsız kontroller gerçekleştirilmekte olup sonrasında teslim ve iskan süreçlerine geçilerek projeler tamamlanmaktadır.

Süreç proje büyüklüğüne ve idarenin meşguliyetine bağlı olarak değişiklik gösterilmekte olsa da genel hatlarıyla belirtildiği gibi tamamlanmaktadır. Bu sebeple teknik değerlendirmeler gereken Kentsel Dönüşüm süreci detaylı planlamayı zorunlu kılmaktadır.

Teslim Süreci

• Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Yapı/Yapılar İle İlgili Karşılaşılabilen Hukuki Problemler

  Kentsel dönüşüm projeleri, kapsamlı ve karmaşık yapılardan dolayı bir dizi hukuki problemlerle karşılaşabilmektedir. Bu projeler, genellikle birçok paydaşın (yapı sahipleri, kiracılar, yükleniciler, hükümet ve yerel yönetimler gibi) dahil olduğu projeler olduğundan kimi zaman proje başlangıcında öngörülmeyen hukuki problemleri beraberinde getirebilmektedir. Bu hukuki problemlerden en çok karşılaşılanlara örnek olarak mülkiyet hakları sorunları, kiracılar ile yaşanılan problemler, ruhsatlandırma hususları, inşaat izinleri, sözleşmesel ihlaller, planlama ve teslim hataları verilebilir.

  • Yeni Binada Arsa Payı Dağılımda Yaşanabilen Sorunlar

    Kentsel dönüşüm projelerinde arsa payı dağılımı, projenin başarısı için kritik öneme sahip olup genellikle çeşitli hukuki sorunlara yol açabilir. Arsa payı, mülk sahiplerine, yeni inşa edilen veya yenilenen yapılar içindeki paylarının ne olacağını belirlemektedir.

    Uygulamada karşımıza çıkmakta olan yaygın arsa payı dağılımı problemlerine örnek olarak: hesaplama yöntemlerindeki yanlışlıklar, sözleşmeye aykırı dağılımlar, yasal mevzuata uyumsuzluk gibi temel problemler verebileceğimiz gibi işbu hususların tümü dava süreci takibi ile yönetilmektedir.

    Bu tür sorunlar, kentsel dönüşüm projelerinin uzun süreli hukuki süreçlere ve ciddi gecikmelere uğramasına neden olabilmekte olduğundan; mülk sahipleri, yükleniciler ve yerel yönetimler arasında şeffaf bir iletişim ve adil bir yaklaşım bu tür hukuki anlaşmazlıkları önlemeye yardımcı olmaktadır. Şeffaf, adil ve dengeli bir süreç yönetimi için etkili hukuki danışmanlık ve katılımcı bir planlama süreci son derece önemlidir.

  • Yeni Binadaki Bağımsız Bölüm Dağılımda Yaşanabilen Problemler

    Kentsel Dönüşüm kapsamında yapılan projelerde bağım bölüm dağılımda kimi sorunlarla karşılaşılabilmektedir. Bu sorunların başlıca sebepleri dağılımın sözleşmelere uygun olmaması, planlama hataları ve yasalara kapsamındaki aykırılıklardan ileri gelmekte olup; çoğunlukla bağımsız bölümlerin boyut, konum ve kalitesindeki problemlerden kaynaklanmaktadır.

    Benzeri tarzdaki sorunların önüne geçilebilmesi için iyi bir sözleşme müzakeresi süreci yapılmalı, düzenli kontroller sağlanmalı ve hatta Sermaye Piyasası Kurumu’ndan yetkili Bağımsız Şirketler vesilesi ile değerlemeler ve kat dağılımları önceden yapılmalıdır. Hukuki danışmanlık ile alınacak bu önlemler kentsel dönüşüm projelerindeki bağımsız bölüm dağılımıyla ilgili potansiyel sorunları azaltabilmekte ve projelerin daha düzgün bir şekilde ilerlemesine yardımcı olabilmektedir.

  • Şerefiye Hakkı Sorunları

    Kentsel dönüşüm projelerinde yeni yapılan binalarda şerefiye hakkı, bir mülkün konumundan kaynaklanan ekonomik değer avantajı, çeşitli hukuki sorunlara yol açabilir. Şerefiye, genellikle manzara, güneş ışığı erişimi, ulaşım olanakları gibi faktörlere bağlı olarak değişir ve bazı bağımsız bölümlerin diğerlerine göre daha değerli olmasına sebep olabilir

    Bu sebeple yeni yapılacak binalar konulu sözleşmeler yapılmadan önce ve hatta riskli yapı yıktırılmadan önce değerleme raporunun alınması; yeni yapılacak bina konulu paylaşımların adil bir şekilde işbu raporlar göz önüne alınarak gerçekleştirilmesi sonradan meydana gelebilecek hukuki anlaşmazlık ve uyuşmazlıkların önüne geçebilecektir.